Odstąpienie od umów w galeriach handlowych wobec częściowej niemożliwości świadczenia

Pandemia COVID-19 przyniosła dramatyczne zmiany we wszystkich branżach. Jednym z najgłośniejszych problemów prawnych stały się czynsze z tytułu korzystania z powierzchni w galeriach handlowych.

W ramach kolejnych odsłon lockdownów wprowadzano zakaz handlu w galeriach handlowych. Także po ich całkowitego zakazu warunki prowadzenia działalności dalekie były od normy. Powstało pytanie, jakie możliwości działania ma w tej sytuacji podmiot prowadzący sklep w galerii handlowej.

Przełomową koncepcją prawną Kancelarii, która została wdrożona w stosunku do szerokiej części rynku było dostrzeżenie, że w sytuacji nowej pandemicznej rzeczywistości mamy do czynienia z częściową (i przy tym niezawinioną) niemożliwością świadczenia po stronie galerii handlowych.

Kluczem do wypracowania koncepcji prawnej było w tym przypadku prawidłowe odczytanie podstawowych pojęć prawa cywilnego – odpowiedzi na pytanie, czym jest świadczenie?

Świadczenie definiuje się jako bowiem zachowanie dłużnika zgodne z treścią zobowiązania i czyniące zadość interesowi wierzyciela (art. 354 § 1 w zw. z art. 353 § 1 i 2 w zw. z art.  art. 495 § 2 k.c.).

Jeżeli zatem przyczyną zawarcia umowy o korzystanie z powierzchni w galerii handlowej jest prowadzenie tam działalności handlowej, to brak możliwości prowadzenia takiej działalności (względnie fundamentalnie zmienione warunki jej prowadzenia) oznacza, że świadczenie właściciela galerii handlowej jest (co najmniej częściowo) niemożliwe do spełnienia.

W przypadku niemożliwości częściowej świadczenia jednej ze stron (tu: galerii handlowej), druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy (art. 495 § 2 k.c.).

Możliwość rozwiązania umowy poprzez odstąpienie od niej pozwoliła na „reset prawny” sytuacji między stronami i ustalenie jej na nowo, stosownie do nowych okoliczności. Rozwiązanie to zostało zastosowane przez szereg podmiotów i wywarło istotny wpływ na ułożenie nowych relacji kontraktowych między właścicielami galerii a podmiotami prowadzącymi w nich sklepy.